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固定資産税 土地評価のしくみ

税務課 : 2009/10/20


 固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

・地目
 地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、 原野及び雑種地等をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、毎年1月1日 (賦課期日)の現況の地目によります。

・地積
 地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

・価格(評価額)
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

■宅地の評価方法

道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
   ↓
標準地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
   ↓
主要な街路の路線価の付設
(地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用しています。)
   ↓
その他の街路の路線価の比準、付設
(街路の状況等を主要な街路の状況等と比較して付設します。)
   ↓
地区・地域内の各筆の評価
(一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせて一画地とします。)

・路線価・標準宅地の所在は公開されています。
全国地価マップ 全国地価マップ


■農地・山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、農地の転用許可を受けた農地は、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

固定資産(住宅用地の課税標準の特例)


住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から面積の広さによって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が設けられています。


■特例の対象
専用住宅(もっぱら住まいに使われている家屋)の敷地として利用されている土地 その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
併用住宅(一部を住まいに使われている家屋)の敷地として利用されている土地 その土地の面積に一定の率(*住宅用地の率)を乗じた面積に相当する土地

■住宅用地の率
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
下記以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0
(※注)1月1日において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅用地とはされません。ただし、既存の家屋に代わる家屋を建築中であり、一定の要件を満たす土地は、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱います。


(例) 専用住宅(1戸建住宅)敷地面積400平方メートルの場合
小規模住宅用地 200平方メートル 固定資産税課税標準額=評価額×1/6
一般住宅用地 200平方メートル 固定資産税課税標準額=評価額×1/3

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