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固定資産税 家屋評価のしくみ

税務課 : 2009/10/20


課税対象となる家屋


課税の対象となる家屋とは、土地に定着して建造され、屋根及び周壁またはこれに類するものを有する建造物です。一般的には、住家、店舗、事務所、工場、倉庫などに供することができる状態になっている建物です。
 家屋が課税の対象となるのは、1月1日(賦課期日)現在、上記の条件を満たしている 建物です。
家屋を新築、増改築、取り壊したときは 家屋を新築、増改築、取り壊したときは


家屋の評価のしくみ


 総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価額を計算します。
 家屋評価にあたっては、再建築価格を基準として評価する方法が採用されています。

新築家屋の評価について


評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

・再建築価格
評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費

・経年減点補正率
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗状況による減価等をあらわしたもの

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価


 評価額は、上記と同じ算式により求めますが、再建築価格は、建設物価の変動分を考慮します。仮に、評価額が前年度の価額を超える場合でも、決定価額は引き上げられることなく、通常、前年度の価額に据え置かれます。

※在来分家屋の再建築価格は、次の式により求めます。

在来分の
再建築価格  =  前基準年度(評価替え年度)
の再建築価格  ×  建設物価の変動割合

  建設物価が安定しているか、もしくは下がっていれば、評価額は評価替えごとに下がることになります。
 建設物価が上がっていると、評価替えで再計算すると評価額が高くなることがあります。その場合は、前年度の評価額を据え置きます。

新築住宅に対する減額措置


 新築された住宅については、新築後3年または5年の間、最高120平方メートル相当まで固定資産税の税額が2分の1に減額されます。

○適用対象となる住宅○

■専用住宅や併用住宅であること
・専用住宅
 専ら人の居住の用に供する家屋

・併用住宅
 一部を人の居住の用に供する家屋(たとえば、1階が店舗で2階が住居となっている家屋)
ただし、居住部分の床面積が家屋全体の2分の1以上

■床面積要件
 新築時期による床面積要件の適用は次のとおりです。
新築時期 床面積(併用住宅の場合は居住部分の床面積)
H17.1.2以降 50平方メートル以上280平方メートル以下
(一戸建以外の賃貸住宅の場合は40平方メートル以上
280平方メートル以下)

※分譲マンションなど区分所有家屋の床面積は、「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなども、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

■減額される範囲
床面積 減額の内容
居住部分の床面積が120平方メートル以下 税額の2分の1
居住部分の床面積が120平方メートルを超え280平方メートル以下 120平方メートルに相当する部分の税額の2分の1(120平方メートルを超える部分は対象外)

■減額される期間
住宅の階層数及び構造 減額期間
一般の住宅(下記以外の住宅) 新築後3年度分
3階建以上の中高層耐火住宅等 新築後5年度分

※「用語解説」のリンクに関するご質問・ご要望は、ウェブリオまで問合せください。

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